风中尘土

根据山西通信物业管理有限公司2008年工作会议精神，为开创宿舍小区物业管理工作的新局面，公司决定开展“分片经营、分片考核”工作。

该工作的实施主要针对物业管理收费难问题。收费难是长期困扰物业公司发展的老大难问题，它已经成为制约物业公司生存和发展的瓶颈。

结合物业管理实践，业主拒交物业管理费主要存在以下原因

1、业主不了解物业管理的实际涵盖

由于业主并非物业管理专业人员，因此他们不可能全面了解物业管理这个系统性的有偿服务行为，对物业管理的认识只停留在表面上。目前业主普遍认为物业公司的工作主要是保洁、保安、绿化，同时还认为房屋出现质量问题也全部应由物业公司负责。所以一旦房屋存在质量问题，就以此为“借口”拒交物业管理费。他们并不知道这些问题是由开发商，或是因自己装修不当等原因造成的，其责任主体的归属应是开发商或业主个人。并不是物业公司，也不属于物业公司的工作职责范围。

2、物业管理服务不满意

目前由于国家对物业管理服务项目还没有统一的规定和检查标准，支付多少物业管理费，达到什么样的物业服务标准，怎样达到质、价对等也没有统一的要求，所以造成了业主和物业公司在物业服务标准上认识偏差较大。物业管理实践中，物业公司只能从双方的利益出发，根据物业管理费的收缴情况，提供相应的物业服务，对此，部分业主就会认为质、价“不符”；当然，在实际物业管理工作中，也确实存在物业公司服务不到位的情况。这样，业主就会对物业服务不满意，对物业公司产生意见，因而拒交物业管理费。

3、房屋质量存在问题

由于开发商的原因，部分业主所居住的房屋工程质量存在一定的问题，尤其是屋面、阳台、窗台、下水道等专有部分的质量问题，业主意见更大，对此，业主并不知道应该找开发商进行交涉、处理，而把一切怨气撒向物业公司。一旦解决不了，就不交物业管理费。

4、侥幸心理

极少部分业主存在一定的侥幸心理。由于物业服务具有社会性，服务对象是广大业主而不是某个单体，因此，不可能因极少部分业主不交物业管理费就不进行物业管理服务，从而导致极少部分业主贪图小利、躲避、逃避交纳物业管理费。他们不交费也享受到了与交费业主同样的服务，这样既严重挫伤广大已交纳物业管理费的业主的积极性，又有可能引起其他业生效仿。

解决“收费难”的所有问题将会牵涉到相关政策法规、收费标准乃至整个社会，所以解决“收费难”是一项系统工程。针对上述物业管理收费难的成因，根据实际实际情况和“分片经营、分片考核”工作的实施我们将进行以下几种措施解决以上问题：

1、转变业主的思想观念。

首先在物业小区开展对业主的“全员教育”，帮助业主了解法律法规及相关政策，不断提升业主的住房消费意识，了解物业服务生存和发展的途径。使业主在小区中更像一名真正的主人。

2、公开“质价相符”的收费标准

收费标准是“收费难”的瓶颈，按照《物业管理条例》所规定，收费标准关键是“质价相符”。与“质价相符”的收费标准配套的是物业公司提供的“菜单式”服务，即把每一项服务内容都用单价确定下来，使业主在接受服务之前，就能清楚地看到服务的质量和价格。

3、采用电子付费

由于物业服务收费难度很大，物业公司把收费工作当成第一要务，这样一来或多或少地影响了公司的正常运转，影响了服务质量的提高，长期以往将不利于公司的发展，服务水平也难以提高。所以采用电子付费方法是简便程序，通过与电费、水费进行系统化微机管理是保证收缴率的一种科学的方法。

4、用法律武器维护自身的尊严和合法权益。

根据《民法通则》、《合同法》等有关法律规定，对欠交物业管理费的业主可提起法律诉讼。在提起诉讼前，我们会先通知该部分业主，与业主进行必要的交流、沟通，对经做工作仍无效的业主，通过法律诉讼程序，用法律武器维护自身的尊严和合法权益。

物业管理收费难问题是所有的物业管理企业面临的一个重大问题，不仅因为它关系到企业的生存和发展，还因为直接影响到企业运转的状况。“分片经营、分片考核”工作是在确保业主满意的前提下，坚持“以收定支”的原则，即以实际收入，核定人员编制，实现减员增效；各小区的物业管理可以采取灵活的方法，如实现区域承包；委托其他物业公司管理等形式；对确实难以开展物业服务的区域，我们也将逐渐退出目的就是宿舍小区服务要让业主满意，经营实现收支平衡。